潘慧嫻《地產霸權》

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信報政評 : 回應小津指潘慧嫻地產霸權為利是圖之說

梁文道 "開卷八分鐘" 介紹潘慧嫻中文版《地產霸權》



【開卷八分鐘】

香港這十多年來，對富豪的看法有非常大的變化，說來也很奇怪，我記得十幾年前，二十年前的時候，大家要是說起某些超級富豪，比如說李嘉誠。 你打的就知道你跟這個的士師傅聊天，一說起李嘉誠各個豎起大拇指說好，直叫李超人。為什麼大家羨慕他，佩服他，白手起家那麼從一個小工廠幹到一個世界上數 一數二的超級大富豪，但是到了今天香港卻出現了很嚴重的一個仇富心理。

這到底是怎麼回事呢？我們今天給大家介紹這本書《地產霸權》。《地產霸權》這本書最近在香港書展期間推出，非常非常的轟動，作者潘慧嫻，正是這本書之所以轟動的原因之一。

坦白講，這本書原來你看過它的，你把它全看完就會發現一個觀點，其實我們很多香港內行人都知道，但是難得的地方是它提供了大量的事實，更重要的是作者的身份非常的有說服力，這個作者是什麼人呢？我給大家介紹一下。

潘慧嫻，她曾經是香港最大的地產公司及新鴻基地產集團創辦人郭得勝的私人助理，做了八年的事，後來加入了另一個大的發展商嘉裡建設，負責土地和物業的股價跟收購，參與規劃和契約修訂的工作，因此她對香港的地產業的運作非常熟悉。

然後，她又到了加拿大卡加利市任職石油土地收購代理工作，變成香港加拿大兩邊都有非常豐富的地產工作經驗，而且是第一手的，而且是最貼近這些超級富豪身邊瞭解整個集團日常業務運作的這麼一個人。

她就在2007年的時候，首先用英文出版了這本書的原文版，當時這本書叫《Land and the Ruling Class in Hong Kong》就是《土地以及香港的統治階級》。這本書在加拿大得到了加拿大書評年鑑的年度的學術書籍評選獎，現在被譯成中文真是來的非常及時，因為香港人現在越來越關心一個香港的這些地產集團跟香港的貧富差距到底是不是有關這樣的一個問題。

我們首先來看一看，這裡面一開始，這個前言，潘慧嫻為這個中文版重新加了非常多的材料。裡面就說到，2009年的時候香港人均本地生產總值是跟瑞士一樣 的，很厲害吧，接近43000美元，但是香港貧富差距的堅尼係數卻高達43.4，僅次於中非共和國的43.6，而高於中國內地的41.5。香港是居住成本 第三高的亞洲城市，是置業成本第四高的國際都會，比東京還高，香港零售商舖租金的高昂在全球排名第二，這個是一種病，她認為，這個病叫做高地價政策，還沒 完呢。

2009年，香港有123萬人，700萬人裡面有123萬人是在貧困線以下，也就是說，在香港走到街上去旅遊、購物去玩也好，你看到的7個人裡面，有一個 人他的收入其實是在貧困線底下的。這裡面就說到還有10萬人居住在環境惡劣的籠屋。籠屋是什麼？籠屋是這樣的，就香港有些老街區，老樓房非常陳舊。它裡面 會把一些小房間，比如房間大概是20平米左右，把它隔成一個一個像做火車的硬臥一樣的床鋪，大概有3層床鋪，一層床鋪用個籠子把它圍起來，這個就當做一個 房子租出去，也就是一張床大小的一個空間，然後你在裡面吃、睡、住，這就是你的房子了。

為什麼住這樣的房子呢，那當然是因為你負擔不起一個比較寬敞的空間，一個正常的空間，而住這樣的地方的人多半是一些非常窮困的人或者年紀大，失去工作能 力，又沒有人照顧的人。香港老人的社會福利又不太好，那麼所以就有不少上了年紀的失去工作能力的退了休的人住在這樣的籠屋裡面，潘慧嫻告訴我們這種人有 10萬人。

反觀李嘉誠，新鴻基的郭氏兄弟，還有李兆基這些超級富豪，登上了福布斯富豪榜，躋身全球50大富豪之列，資產淨值分別是1260億港元，820億港元以及 700億港元。與2003年的資產淨值比較，李嘉誠的財富增長了107%，這很厲害。那麼到了2010年5月由這些經濟巨頭，她所說的這六大家族，他們控 制了香港股市總市值的14.7%，而在1991年到1994年期間，70%的香港新落成的私人房屋是來自7家地產商，55%來自其中的4家。

為什麼會出現這樣的一個狀況，到底這裡面有沒有一個壟斷的問題呢？作者就指出了一些香港很多人知道的問題，就是香港的高地價政策。高地價政策是怎麼回事？ 它緣起實際上是1984年的中英聯合聲明，當時就是中國政府害怕香港的港英政府把這個香港最重要的資產，就是土地在他們撤出前大量的拋售。使得後來的特區 政府沒有足夠的土地儲備發展，也沒有足夠的土地賣地的收入來源作為財政的支撐，而另一方面英國政府也有動機，希望香港的樓價慢慢高起來，顯得香港人好像對 香港經濟非常有信心似的。

於是當年開始規定每年的土地供應只有50公頃，於是就在1985年到1997年的之間，香港的土地的價格不斷的飆升，於是這個賣地的收入成為政府的主要收 入來源而不是稅收，因此可以使得香港維持一個自由經濟港的美名，就是非常非常低的稅收，好像對商人來講非常非常好，那是因為政府不靠收你的稅來掙錢，而是 靠賣地。

但是問題就來了，這個賣地的收入這麼高也就是土地價值高，土地價值高樓房就貴，租金也貴，在另一方面增重了大家的贏商成本，跟生活成本，哪怕你交的稅其實並不多，因此很多人就認為，香港的高地價政策其實是讓所有的商戶跟平民小百姓在交一種間接稅。

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【開卷八分鐘】

昨天我們說到香港的高地價政策，其實是今天香港很多產業無法發展的主要來源，地價成本太高了。我舉個簡單的例子，各位來香港旅遊也許不知道，你在餐廳坐下來吃頓飯，你給的這筆錢裡面大概有五到六成，其實是給這個東家拿去交租金的。

於是你就算你吃的這頓飯，比如說你吃一頓飯給了港幣100塊，裡面有50塊拿去交租，剩下50塊是什麼呢？就是說水電、火啊、煤氣、燃料，然後這個人工， 最後剩下一個食物成本。那你可以想像這個店家如果多賺點錢的話，他能夠做的是什麼，要不就是提高價錢，但你負擔不起，要不就壓低價錢，但是也同時壓低食物 的成本。

終於香港現在出現一個問題，就是吃的東西我們都感覺到日常在街上吃東西，這水準是日益下降，除非你非常有錢給的出幾千塊錢一頓飯，那你去吃那些米芝蓮三星沒問題，是不是，在食物上你就能看出香港的貧富差距的嚴重了。

我們這裡面還要說到，我們繼續介紹這本《地產霸權》潘慧嫻，她在裡面提到很多的過去一直以來的貓膩，這些地產商當年就是非常積極的、非常聰明的，在很好的機會入市，那是一個資本家的聰明，不可怪他，但是後來的情況就不一樣。

比如說，1999年香港特區政府居然在沒有公開招標的情況下，把一個很珍貴的數碼港地皮批給李澤楷的電訊盈科，說是要發展高科技產業，最後變成了一棟非常 昂貴的有海景的無敵的貴價豪宅樓房。然後，我們還要注意，香港除了賣地之外還有另一種處置土地的方法，就是由市區重建舊區，把老百姓的舊房子收購回來，然 後這個土地轉賣給地產商發展。

過去一直這麼多年來，香港其實這個問題就是有些老地方、老街坊，他們不想搬，但是政府要收他們的地，當然不會鬧的像大陸很多地方一樣強制拆遷，可是這裡面 有種陰謀詭計，巧取豪奪也不在話下。現在政府更把這個強制拍賣的門攔在降低了，就是過去一個發展商比如說我要收購一個樓，收購一個大樓，只有九層業主同意 賣給我的話，剩下一層反對，我都可以申請要強制拿掉他的房子，但是現在政府幫忙，就是把這個門攔降至八成，就是說一棟那樓10戶人家，只要有8個人同意賣 給我，另外兩個人反對，我就可以不管他了。

現在還有這種市建局無，剛才我講的舊區重建，還有地鐵站上面的地皮這些土地的交出去的過程，是不需要特別的公開拍賣，它是公開的競投，大家入標，發展商入 標的時候，這裡面的部門就內部閉門考慮，他們考慮就比如說財政實力，這財政實力當然是越大的發展商越有實力，越有機會中標。

第二，還要看你過去的往績，就是說你過去賺不賺錢啊？你過去能賺錢，我就給你，所以搞來搞去，始終都是一些大地產商能夠拿到這些重建的地皮，跟地鐵站上蓋 交通位置最好的黃金地點的地皮。於是他們就會更加做大，而政府又沒有公平競爭法去處置他們，所以說香港是個自由港，但是香港其實在很多方面並不符合資本主 義所講的這種追求完全競爭市場的一個理念。

後來我們還可以看到就是有時候在一些樓市高峰期的時候，香港的公開土地拍賣會很好玩的，拍一個特別小的，不起眼的小地皮，這時候一些小型發展商，覺得這總 算輪到他們有口剩飯吃了，有機會進去投標拍賣，你就會看到像長江實業這些大集團他們也派人進去也舉手，但其實他們並不是真的想要那塊地皮，他們是要幹嘛 呢，是大家競標嘛，一個地皮一路搶高，10億，15億這麼上去，在非常恰當的時期他舉一舉手，讓他家上一個億、兩個億，甚至三個億。

這幹嘛呢，就是把那個地價抬高，這地價也抬高製造出來的給市場的訊息就是你看這個交頭非常旺盛，地產商大家投資的都覺得未來地皮會越來越貴，蓋的樓房出來 也會越來越貴，於是這些大地產商現有的囤積起來的這些樓盤這些樓房的價值就這麼一個兩個簡單舉手動作，又可以進一步推高了。不止如此，真正講到壟斷我們必 須注意香港的一些地產集團，還有各種各樣的行業，各種各樣的經營。

我們在說回這個比如說像香港的電力公司，香港的電燈，整個香港島都是他一家獨吞，獨佔的嘛，這個電力我們不是一個完全競爭的市場，不像歐美等國家，現在開放電網，我們是兩家公司瓜分了香港跟九龍兩大塊地方。

煤氣我們也是一家公司獨佔幾個公共大巴公司也是幾家地產商的，香港兩個最大的連鎖超級市場也是兩個大地產商的，於是這就一個橫向的壟斷在這裡面，使得很多小資本的經營者，很難進入這個市場裡面跟他們玩，比如說這書裡面舉了一個非常有名的案例。

就當年香港商人黎智英開了一個網上購物的蘋果促銷是想用網絡的方法去對抗兩大超級市場，結果這兩大超級市場就反過來威脅那些賣貨品給超級市場的供應商說， 如果你們敢拿貨交給他，我們就不跟你買，用這樣的訪法逼迫黎智英要向海外買可樂回來供應給香港的市場，當然他就撐不下去了，對不對。事實上家樂福，大陸現 在開得到處都是，當年也來過香港，還是干不過這兩家，因為他們就是有辦法去壓迫供應商。

不止如此，我們還要注意香港的租金的高昂，有時候是只升不降的，例如說2003年SARS的時候當時香港經濟非常糟，剛才我說的開小食品店、餐廳、賣東 西、零售商苦不堪言，於是他們向業主提出減租的要求，但是絕大部分都被拒絕了。相反的經濟好的時候他加租是毫不猶豫的，所以這個租金是有的加，減的情況非 常少。

還有一種情況就是他租給你，他還要收一種錢，這個錢呢，這個租金是跟你的銷售額掛鉤，跟你盈利來掛鉤的，就是說這個你賣衣服你必須向你的業主報告，你每個 月賣衣服賺了多少錢，然後他就要按他的收取的租金要跟你的這個業績來衡量，也就是說你賺錢賺多了，他的租金就要更多，他是這麼來收租金的。

另外，在香港買房子的人不可不知道，你千萬別以為買了那個房子之後，從此之後你就跟這個發展商沒關係了，不是的，因為他大概還要每個月收取你15% 左右的管理費用，這個管理管的就是比如說掃掃垃圾什麼，但是這些東西到底值不值15%呢，這些保安到底值不值這個價錢呢。不管了，反正也是經濟好的時候他 還要增長，你買了一套房子，但是賣房子給你的這個人，以後一輩子還要繼續每個月賺你的錢。